Capítulo IV - Da Ocupação do Solo

SEÇÃO I - Da Definição Dos Parâmetros Urbanísticos

Art. 64 - São parâmetros urbanísticos reguladores da ocupação do solo:

I - Taxa de Solo Natural do Terreno - TSN;

II - Coeficiente de Utilização do Terreno - µ;

III - Afastamentos das Divisas do Terreno - Af.

 

SUBSEÇÃO I - Da Taxa de Solo Natural

Art. 65 - A Taxa de Solo Natural - TSN é o percentual mínimo da área do terreno a ser mantida nas suas condições naturais, tratada com vegetação e variável por Zona.

§ 1º - Parte da área referida no caput deste artigo poderá ser tratada com revestimento permeável, de acordo com as condições e percentuais definidos por Zona.

§ 2º - As quadras esportivas e passeios ou acessos, quando revestidos por material impermeável, não serão consideradas áreas de solo natural.

Art. 66 - Na ZUP 1, a Taxa de Solo Natural será de 25% (vinte e cinco por cento), admitindo-se uma parte tratada com revestimento permeável, desde que sejam preservadas as árvores existentes, na proporção de 10 m² (dez metros quadrados) por árvore, não podendo o somatório dos valores correspondentes às arvores exceder a 5% (cinco por cento) da área total do terreno.

Art. 67 - Na ZUP 2, a Taxa de Solo Natural será de 50% (cinqüenta por cento) , admitindo-se uma parte tratada com revestimento permeável que não ultrapasse 10% (dez por cento) da área total do terreno, ressalvado o disposto no parágrafo único deste artigo.

Parágrafo Único - Poderá ser concedida uma ampliação da área a ser tratada com revestimento permeável, desde que sejam preservadas as árvores existentes, na proporção de 10m² (dez metros quadrados) por árvore, desde que o somatório dos valores correspondentes às árvores não exceda a 10% (dez por cento) da área total do terreno.

Art. 68 - A área resultante do índice determinado nos artigos 66 e 67, deverá ser tratada com vegetação sendo que uma parte , equivalente a 50% (cinquenta por cento), deverá ter plantio de árvores de porte.

Art. 69 - Na ZUM, a taxa de solo natural será de 20% (vinte por cento) da área total do terreno, não sendo permitido dentro deste percentual o revestimento permeável.

Art. 70 - Na ZUR, a taxa de solo natural será de 70% (setenta por cento) da área total do terreno, não sendo permitido dentro deste percentual o revestimento permeável.

Art. 71 - Nas ZDEs, a taxa de solo natural será estabelecida de acordo com as condições previstas na Seção II deste capítulo.

Art. 72 - A Taxa de Solo Natural - TSN para os usos geradores de incômodo à vizinhança será a da Zona em que se localizam , conforme o disposto no Anexo10 .

SUBSEÇÃO II - Do Coeficiente de Utilização

Art. 73 - O Coeficiente de Utilização (µ), estabelecido em sintonia com os instrumentos da política de produção e organização do espaço, corresponde a um índice definido por Zona que, multiplicado pela área do terreno, resulta na área máxima de construção permitida, determinando, juntamente com os demais parâmetros urbanísticos, o potencial construtivo do terreno.

§1º - Para efeito do cálculo da área total de construção, serão computados todos os pavimentos e as áreas cobertas da edificação, com todos os elementos que os compõem.

§ 2º- Excetua-se do disposto no parágrafo anterior, a laje de piso correspondente ao pavimento da casa de máquinas, quando utilizada exclusivamente como área de lazer do condomínio, desde que a área coberta não exceda a 30% (trinta por cento) da superfície total deste pavimento e que seja dotada das condições necessárias a ser servida por, pelo menos, 1(um) elevador .

Art. 74 - Os Coeficientes de Utilização definidos para as Zonas estabelecidas nesta Lei estão discriminados no Anexo 10, salvo aqueles pertinentes às Zonas de Diretrizes Específicas, que são tratadas na Seção II deste Capítulo.

Art. 75 - O coeficiente de utilização para os usos geradores de incômodo à vizinhança será o da zona em que se localizam, conforme o disposto no Anexo 10 .

Art. 76 - Não será computado , no coeficiente de utilização de cada zona e indicado no Anexo 10, o índice resultante da área destinada às vagas de estacionamento de veículos, desde que atenda ao disposto no Anexo 8 e aos seguintes critérios:

I - será estimada uma área de 25 m² (vinte e cinco metros quadrados), destinada à guarda do veículo, circulação e manobra;

II - as vagas deverão ser numeradas e atender às dimensões mínimas explicitadas na tabela constante do inciso III , sendo permitidas vagas duplas enfileiradas desde que vinculadas a uma mesma unidade ;

III - o sistema de circulação adotado deverá ser dimensionado de forma a permitir as manobras necessárias, garantindo o acesso à vaga, conforme os seguintes parâmetros:

IV - Na hipótese de a área resultante do índice acrescido não ser totalmente utilizada para o estacionamento, a área remanescente só poderá ser destinada a uso condominial.

Parágrafo Único - Para os usos não-habitacionais, o índice resultante da área de estacionamento , previsto no caput deste artigo , não poderá exceder a 10% (dez por cento) do valor do coeficiente de utilização indicado por zona no Anexo 10.

SUBSEÇÃO III - Dos Afastamentos

Art. 77 - Os Afastamentos representam as distâncias que devem ser observadas entre a edificação e as linhas divisórias do terreno, constituindo-se em afastamentos frontal, lateral e de fundos.

§ 1º - Os afastamentos frontal, lateral e de fundos serão medidos segundo uma perpendicular à linha divisória, traçada a partir do ponto médio de cada segmento da linha poligonal, definida pela projeção da edificação no plano horizontal (ver Fig. 1 do Anexo 10A).

§ 2º - Para efeito da definição do ponto médio dos segmentos da linha poligonal referida no parágrafo anterior, não serão consideradas:

I - as reentrâncias existentes nesses segmentos, (ver Fig. 2 do Anexo 10A).

II - As partes da edificação relativas às caixas de escada, halls, elevadores e antecâmaras, desde que os afastamentos destas partes em nenhum ponto sejam inferiores ao afastamento inicial previsto no Anexo 10 desta Lei (ver Fig. 3 do Anexo 10A).

§ 3º - Ressalvadas as exceções previstas nesta Lei, nenhum ponto das linhas poligonais referidas nos § 1º e 2º poderá estar situado a uma distância menor que o Afastamento Inicial estabelecido, devendo esta distância ser medida segundo uma linha perpendicular às linhas da divisa.

Art. 78 - Os afastamentos frontal, lateral e de fundos serão definidos em função do número de pavimentos, observados os critérios dispostos nos parágrafos deste artigo e as condições estabelecidas no Anexo 10.

§ 1º - As edificações com até 2 (dois) pavimentos poderão colar em 2 (duas) das divisas laterais e de fundos, obedecendo às seguintes condições:

I - quando colarem em 2 (duas) divisas laterais, deverão manter um afastamento mínimo de 3m (três metros) da divisa de fundos;

II - quando colarem em uma divisa lateral e uma divisa de fundos, deverão manter um afastamento mínimo de 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) da outra divisa lateral;

III - a altura total das edificações coladas nas divisas laterais e/ou de fundos não poderá exceder à cota de 7,50m (sete metros e cinqüenta centímetros), cota esta medida a partir do meio-fio.

§ 2º- Para as edificações com até 2 (dois) pavimentos, quando apresentarem vãos abertos, o afastamento mínimo para as divisas será de 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros).

§ 3º - Para as edificações com mais de 2 (dois) e até 4 (quatro) pavimentos, os afastamentos frontais, laterais e de fundos serão iguais aos respectivos afastamentos iniciais previstos no Anexo 10 desta Lei.

§ 4º - Para as edificações a partir de 4 (quatro) pavimentos, os afastamentos serão obtidos através das fórmulas seguintes :

I - Na ZUP 2 :

Af = Afi + (n-4) 0,25

Al = Ali + (n-4) 0,35

Afu= Al

II - Nas demais Zonas :

§ 5º - Para a aplicação das fórmulas mencionadas no parágrafo anterior, não será computado o pavimento de subsolo ou semi-enterrado, quando o piso do pavimento imediatamente superior a este não exceder à altura de 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) acima do meio-fio, e ainda, na hipótese prevista no § 2º do artigo 73.

§ 6º - As edificações com mais de 2 (dois) pavimentos poderão colar em 2 (duas) das divisas laterais e/ou de fundos os 2 (dois) primeiros pavimentos, desde que:

I - quando colarem em 2 (duas) divisas laterais, mantenham um afastamento mínimo de 3m (três metros) da divisa de fundos;

II - quando colarem em 1 (uma) divisa lateral e 1(uma) divisa de fundo, deverão rmanter um afastamento mínimo de 1.50 m (um metro e cinqüenta centímetros) da outra divisa lateral ;

III - a altura total das edificações coladas nas divisas laterais e/ou de fundos não poderá exceder à cota de 7.50 m (sete metros e cinqüenta centímetros), cota esta medida a partir do nível do meio-fio, admitindo-se um peitoril relativo ao piso do 2º pavimento com altura máxima de 1,10m (um metro e dez centímetros) e afastado 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) das respectivas divisas (ver Fig. 4 do Anexo 10A);

IV - atendam aos requisitos especiais da zona onde se situarem, estabelecidos no Anexo 10;

V - obedeçam à fórmula expressa no § 4º deste artigo para o cálculo dos afastamentos relativos aos demais pavimentos.

 

Art. 79 - O afastamento frontal não poderá ser inferior a 7m (sete metros) nos Corredores de Transporte Metropolitano e Urbano Principal .

Parágrafo Único - Excetuam-se do disposto no caput deste artigo as avenidas: Rui Barbosa, Parnamirim, Rosa e Silva, Estrada do Encanamento e Estrada do Arraial, onde o afastamento frontal não poderá ser inferior a 8m(oito metros) .

Art. 80 - É permitida a redução de afastamentos nos seguintes casos:

I - nos terrenos com largura máxima de 13m (treze metros), as edificações com 3 (três) ou mais pavimentos poderão ter afastamentos iniciais de 2,50m (dois metros e cinqüenta centímetros), para as divisas laterais e de fundos , desde que erigidas sobre pilotis;

II - nos loteamentos destinados a habitações ou conjuntos habitacionais populares, as edificações poderão ter o afastamento frontal de 3m (três metros), desde que a profundidade do terreno não ultrapasse 20m (vinte metros);

III - as partes da edificação relativas às caixas de escadas, halls, elevadores e antecâmaras poderão ter os afastamentos reduzidos em até o limite de 50% (cinqüenta por cento) dos afastamentos exigidos, de acordo com as fórmulas indicadas no § 4º do Artigo 78, desde que o afastamento resultante não seja inferior ao afastamento inicial previsto no Anexo 10 desta Lei;

IV - nos terrenos de esquina, as edificações poderão ter um dos afastamentos frontais reduzido em até o limite de 25% (vinte e cinco por cento) do afastamento exigido, de acordo com a fórmula indicada no § 4º do Artigo 78, desde que o afastamento resultante não seja inferior ao afastamento inicial previsto no Anexo 10 desta Lei.

§ 1º - Serão admitidas saliências sobre as fachadas, decorrentes de jardineiras, caixas de ar condicionado, colunas, vigamentos, pórticos ou outros componentes plásticos, desde que:

a) não caracterizem piso de compartimento;

b) o avanço sobre o afastamento regulamentar não exceda a 0,70m (setenta centímetros), respeitados os afastamentos iniciais;

c) não ocupem mais de 1/3 (um terço) de cada fachada lateral e de fundos, excetuando-se os brises que poderão ocupar toda a extensão das fachadas (ver Fig. 5 do Anexo 10A).

§ 2º - Para as edificações com até 6 (seis) pavimentos, serão admitidas as saliências sobre as fachadas, mencionadas no parágrafo anterior, desde que o avanço sobre o afastamento regulamentar não exceda a 0,40 m (quarenta centímetros) e sejam atendidos os requisitos estabelecidos nas alíneas a e c do referido parágrafo.

Art. 81 - Serão admitidos afastamentos diferenciados por pavimento, desde que cada pavimento não ultrapasse o afastamento resultante da aplicação da fórmula expressa no § 4º do Art. 78, considerando a sua posição relativa na edificação (ver Fig. 6 do Anexo 10A).

Parágrafo Único - Os afastamentos diferenciados por pavimento não poderão ser utilizados concomitantemente com as saliências sobre as fachadas admitidas nos § § 1º e 2º do Art. 80 e com a compensação de afastamento permitida pelos Arts. 82 e 83.

Art. 82 - Nos terrenos com testada igual ou superior a 24m (vinte e quatro metros), será admitida a compensação de afastamentos, quando atendidos os seguintes requisitos:

I - a redução do afastamento no(s) trecho(s) objeto de saque poderá atingir, no máximo, 15% (quinze por cento) do afastamento regulamentar, não devendo o afastamento resultante ser inferior ao afastamento inicial previsto no Anexo 10 desta Lei;

II - a extensão total dos trechos objeto de saque não poderá exceder a 1/3 (um terço) da extensão da fachada em que se situam;

III - área ocupada pelo trecho objeto do saque deverá ser compensada, através de recuo, na fachada onde se situa .

Parágrafo Único - A compensação de afastamento não poderá ser utilizada concomitantemente com a adoção de saliências sobre fachadas e de brises, previstos no § 1º do Art. 80 desta Lei (ver Fig. 7 do Anexo 10A).

 

Art. 83 - Nos terrenos com testada inferior a 24m (vinte e quatro metros), será admitida a compensação de afastamentos, quando atendidos os seguintes requisitos:

I - a redução do afastamento no(s) trecho(s) objeto de saque poderá atingir, no máximo, 10% (dez por cento) do afastamento regulamentar, não devendo o afastamento resultante ser inferior ao afastamento inicial previsto no Anexo 10 desta Lei;

II - a área ocupada pelo trecho objeto do saque deverá ser compensada, através de recuo, na fachada onde se situa ;

III - a extensão total dos trechos objeto do saque não poderá exceder a 1/3(um terço) da extensão da fachada em que se situam .

Parágrafo Único - A compensação de afastamento não poderá ser utilizada concomitantemente com a adoção de saliências sobre fachadas e adoção de brises, conforme previsto no § 1º do Art. 80 desta Lei (ver Fig. 7 do Anexo 10A, adaptando-a ao disposto no inciso I deste Artigo).

Art. 84 - Para as edificações com até 2 (dois) pavimentos, o afastamento frontal poderá obedecer ao alinhamento dominante na testada da quadra, conforme estudo específico, elaborado para o local, pelo Órgão Municipal competente, por solicita ão do interessado.

Parágrafo Único - O estudo referido no "caput" deste artigo deverá ser submetido à apreciação da Comissão de Controle Urbanístico - CCU.

Art. 85 - Os afastamentos para os usos geradores de incômodos à vizinhança deverão ser objeto de análise especial:

I - Do Órgão Municipal competente, para os usos com potencial de incomodidade 2; e

II - Da Comissão de Controle Urbanístico-CCU, para os usos com potencial de incomodidade 3.

Parágrafo Único - Para os usos de potencial de incomodidade 1, serão aplicados os afastamentos constantes do Anexo 10, de acordo com a zona onde se localizam.

SEÇÃO II - Das Condições De Ocupação Do Solo Por Zona

Art. 86 - A ocupação do solo na ZUP 1 obedecerá aos parâmetros e requisitos especiais A, B, C, e D, indicados no Anexo 10 desta Lei.

Art. 87 - A ocupação do solo na ZUP 2 obedecerá aos parâmetros urbanísticos e requisitos especiais A, C e E, indicados no Anexo 10 desta Lei, e ainda deverá atender ao seguinte:

I - a área "non aedificandi", correspondente ao afastamento frontal, terá no mínimo 2/3 (dois terços) da sua superfície em solo natural tratado com vegetação;e

II - será admitida a passagem de vigas sobre a área "non aedificandi" definida pelos afastamentos laterais e de fundos do pavimento térreo vazado, desde que mantenham entre elas a distância mínima de 3m (três metros) de eixo a eixo.

 

Art. 88 - A ocupação do solo na ZUM deverá obedecer aos parâmetros urbanísticos e requisitos especiais A, B, C e D do anexo 10 e, ainda, atender às seguintes exigências:

I - o corte das barreiras só poderá ser feito à vista de projeto e mediante a orientação técnica e autorização do órgão competente do Município;

II - na preparação do terreno a ser efetuada pelos moradores, deverá ser feito um cimentado ao redor da edificação para proteger a parte que foi cortada da barreira para a criação do terreno individual;

III - ao longo do terreno, deverão ser construídas calhas para garantir o escoamento das águas para fora do terreno ou, caso exista, para a drenagem principal;

IV - ao redor da cobertura, deverão ser construídas biqueiras para armazenamento das águas, garantindo o escoamento para as canaletas que protegem o terreno;

V - as beiras das barreiras deverão ser mantidas livres de fossas e vegetação arbórea;

VI - os muros de arrimo, as muretas e as escadarias deverão ser mantidos livres de construções de quaisquer espécies;

VII - deverão ser revestidas com grama todas as áreas que estiverem desprotegidas de vegetação nas beiras das barreiras.

 

Art. 89 - As condições de ocupação do solo na ZUR obedecerão aos parâmetros e requisitos especiais A, B,C e D, indicados no Anexo 10 desta Lei.

Art. 90 - As condições de ocupação do solo e taxa de solo natural nas ZEPH terão como referência os parâmetros urbanísticos das zonas adjacentes e obedecerão aos requisitos especiais expressos no Anexo 11 desta Lei.

Art. 91 - As condições de ocupação do solo e a taxa de solo natural nas ZECs obedecerão aos parâmetros para a ZECP, ZECS e ZECM, indicados no Anexo 10 desta Lei.

Art. 92 - As condições de ocupação do solo nas ZEAIs obedecerão aos parâmetros e requisitos que vierem a ser estabelecidos em Lei específica, que definirá a localização e a delimitação das aludidas zonas .

Art. 93 - As condições de ocupação do solo e a taxa de solo natural nas ZEIS obedecerão a parâmetros específicos definidos em Plano Urbanístico elaborado para cada ZEIS pelo Órgão Municipal responsável pela urbanização destas zonas, com a participação das instâncias de gestão das ZEIS.

Parágrafo Único - O Plano Urbanístico mencionado no caput deste artigo promoverá a regulariza ão fundiária e estabelecerá normas para a urbanização de cada ZEIS, integrando-a à estrutura urbana e do entorno e possibilitando o controle urbanístico.

Art. 94 - As condições de ocupação do solo na ZEPA 1 guardarão conformidade com a destinação das áreas que a compõem , respeitado o disposto no artigo 129 da Lei Orgânica do Municipio .

Art. 95 - As condições de ocupação do solo na ZEPA 2 serão definidas nos atos de regulamentação das Unidades de Conservação que a compõem.

Art. 96 - Os projetos de conjuntos habitacionais deverão conter um plano urbanístico específico, devidamente adequado ao sistema viário existente e conforme as diretrizes estabelecidas pelos órgãos competentes.

Art. 97 - Além do plano urbanístico e das diretrizes a que se refere o artigo 96, devem ser observadas as seguintes condições:

I - os acessos aos estacionamentos de veículos deverão ser feitos através de vias de circulação internas ao lote;

II - o afastamento entre blocos ou edificações poderá, no mínimo, ser igual ao afastamento frontal calculado pelas fórmulas previstas no § 4º do Art. 78 desta Lei;

III - os blocos ou edificações poderão ser acoplados, desde que a maior dimensão em plano horizontal não exceda a 60 m (sessenta metros).

 

Art. 98 - São consideradas, ainda, áreas non aedificandi todas as margens de rios e canais existentes no Município, compreendidas entre os perímetros molhados em maré alta, em ambos os lados de rios e canais, e a linha paralela a estes perímetros distante 20m (vinte metros) dos mesmos, bem como a faixa de 50m (cinquenta metros) distante dos perímetros molhados nos entornos das margens de lagoas e a udes, conforme vier a ser disciplinado pelos órgãos competentes na forma prevista em lei.

Parágrafo Único - Fica assegurado a construção de obras de infraestrutura no subsolo das áreas definidas no caput deste artigo , as quais terão seus projetos previamente aprovados pela Comissão de Controle Urbanístico-CCU e pelo Conselho de Desenvolvimento Urbano -CDU .